MASALAH DAN KEBIJAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN DI INDONESIA

MASALAH DAN  KEBIJAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN  DI INDONESIA

Oleh  :  M. Rizal Alif, SH.MH *) /Konsultan Hukum Properti & Real Estate

A.PENDAHULUAN.

Indonesia yang memiliki jumlah penduduk terbesar keempat di dunia mempunyai potensi kebutuhan rumah yang sangat besar setiap tahunnya. Jumlah penduduk Indonesia sebanyak 210 juta jiwa  dimana sebagias besarnya tinggal di wilayah perkotaan atau “urban” dengan tingkat pertumbuhan rata-rata tiap tahunya sebesar 2 % akan menambah jumlah penduduk Indonesia sebesar 4,2 juta jiwa atau sekitar 1,0 juta KK yang mesti  ditampung di rumah yang layak huni.  Maka diperkirakan kebutuhan  rumah setidak-tidaknya dalam 10 tahun yang akan datang akan mencapai 1,5 juta unit setiap tahunnya. Dan ini  merupakan tanggung jawab Pemerintah  sesuai dengan amanat GBHN 1999-2004.

Salah satu misi dalam GBHN tersebut menyebutkan” perwujudan kesejahteran rakyat yang ditandai oleh meningkatnya kualitas kehidupan yang layak dan bermartabat serta memberi  perhatian utama pada tercukupinya kebutuhan dasar yangkni pangan,sandang, papan,kesehatan,pendidikan dan lapangan kerja.

     

Indonesia saat ini  telah memiliki  pengembang-pengembang yang cukup profesional baik secara kuantitatif maupun secara kualitatif. Dimana para pengembang swasta tersebut masing-masing memiliki kebijakan di dalam partisipasinya membantu progaram pembangunan pemerintah di dalam membangun Perumahan dan pemukiman yang layak huni  dan berwawasan lingkungan  bagi kepentingan masyarakat  serta menciptakan lapangan kerja.

Jumlah pengembang yang tergabung dalam  Asosiasi Real Estate Indonesia  sampai dengan sebelum krisis 1997 lebih dari 2500 dan setelah  terjadinya krisis moneter jumlah tersebut menurun drastis menjadi sekitar 1500 pengembang. Penurunan jumlah pengembang  dengan terjadinya    krisis moneter  ini  telah mengakibatkan terjadinya  seleksi alamiah bagi pengembang-pengembang yang memang profesional.

Dalam waktu yang bersamaan, fakta adaanya “lahan-lahan tidur” yang karena sesuatu hal tidak bisa atau tidak ada yang menggarap, sebagai  contoh adalah banyaknya tanah-tanah Pengembang yang pada saat ini “:dikuasai” oleh BPPN merupakan peluang besar yang dapat dimanfaatkan. Misalnya melalui Kerjasama antara Pemerintah/Pemda dengan pihak swasta/invesator asing yang  “bonafid.

Dan tulisan ini  mencoba menggambarkan kebijakan  pada Perusahaan Pengembang  dan Permasalahannya di dalam melaksanakan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman yang layak huni bagi masyarakat di Indonesia di dalam rangka membantu program Pemerintan  di dalam sektor Pembangunan dan Pemukiman di Indonesia.

B.  KEBIJAKAN  PEMERINTAH/PEMDA

I.                   Tap MPRS.

- Tap MPR RI No. IV/MPR 1999 tentang GBHN 1999-2004.

II..Undang-undang.

             

(a)    Undang-undang No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan Dan Pemukiman Perumahan

(b)   Undang –undang RI  No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

(c)    Undang-undang RI No. 30 tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa..

(d)   Undang-undang RI No.4 tahun 1996 tentang Hak tanggungan Atas  Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.

(e)    Undang-undang  no. 22 tahun 1999 tentang Otonomi Daerah

(f)    Undang-undang no. 25 tahun 1999 tentang Perimbangan Keungan Pusat dan Daerah..

(g)   Undang-undang No. 23 tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup.

(h)   Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang pokok-pokok Agraria.

(i)     Undang-undang  no. 30 tahun 1999 tentang Arbitase dan alternative dispute solution.

III..Peraturan Pemerintah.

(a)   Peraturan Pemerintah RI No. 80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun Dan Lingkungan Siap Bangun Yang Berdiri Sendiri.

(b)   Peraturan Pemerintah RI No. 29 tahun 1986 tentang Analisis  Mengenai        Dampak  Lingkungan.

(c)    Peraturan Pemerintah RI no. 37 tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah./PPAT.

V.. Keputusan Presiden Republik Indonesia (Kepres).

(a)    Keputusan Persiden RI No. 63 Tahun 2000 tentang Badan  kebijaksaan Dan Pengendalian Pembangunan Perumahan Dan Pemukiman Nasional.

(b)   Keputusan Presiden RI no. 79 tahun 1985 tentang Penetapan Rencana Umum Tata Ruang Kawasan Puncak/ Bopuncur.

VI. Keputusan Menteri.

(a)    Keputusan menteri Negara Agraria/Ka.BPN No. 6 tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas tanah Untuk  Rumah Tinggal.

(b)   Keputusan Menteri Negara Agraria/Ka.BPN No. 9 tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS)

(c)    Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah.

(d)   Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Tahun 1987 tentang  Pedoman Penyusunan Rencana Kota.

(e)    Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Selaku  Ketua Badan Kebijakasanaan Dan Pengendalian Pembangunan Perumahan Dan Pemukiman Nasional No. 01/KPTS/BKP4N/1994 tentang Petunjuk Pelaksanaan Tugas-tugas Badan Kebijaksanaan Dan Pengendalian Pembangunan Perumahan Dan Pemukiman.

 (f) Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Selaku Ketua Badan Kebijaksanaan Dan Pengendalian Pembangunan Perumahan Dan Pemukiman Nasional. NO: 04/KPTS/BKP4N/1995 Tentang Ketentuan Lebih Lanjut Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum, dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 648-384 tahun 1992, No 739/KPTS/1992,No. 09/KPTS/1992 Tentang Pedoman Pembangunan Perumahan Dan Pemukiman Dengan Lingkungan Hunian Yang Berimbang.

(g)   Keputusan Menteri Negara  Perumahan Rakyat  No: 09/KPTS/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.

(h)   Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 tahun 1987 tentang Penyedaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan.

(i)     Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Selaku Ketua Badan Kebijakan Dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No. 05/KPTS/BKP4N/1995 tentang tatalaksana Pendaftaran Dalam Pembinaan Badan Usaha Dan Jasa Profesional Dibidang Pembangunan Perumahan dan Pemukiman.

(j)     Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Selaku Ketua harian Badan Pertimbangan  Tabungan Perumahan Pegawai Negeri Sipil No. 01/KPTS/1995 tentang Perubahan Bantuan Pemilikan Rumah bagi Pegawai negeri Sipil.

(k)   Peraturan Menteri Negara Agraria.Ka.BPN No. 7 tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat  Tinggal  Atau Hunian Oleh Orang Asing.

(l)     Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka.BPN No.8 Tahun 1996 Tentang Perubahan Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka.BPN No.7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang  Asing.

(m) Peraturan Menteri Agraria/Ka.BPN No. 2 tahun 1999 tentang Izin Lokasi.

(n)   Peraturan Pmerintah RI no. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

VII. PERDA.

(a)    Keputusan Gubernur  Propinsi DKI Jaya No. 41 tahun 2001 tentang  Prosedure  kewajiban bagi Pemegang SIPPT/.

(b)   Keputusan Gubernur DKI no. 540 tahun 1990 tentang petunjuk pelaksanaan pemberian Surat Persetujuan Prinsip Pembebsan Lokasi Lahan (SP3L) atas sebidang tanah untuk pembangunan fisik kota DKI Jaya.

(c)    Perda  DKI  tentang Rencana Umum Tata Ruang daerah  DKI.

(d)   Perda  mengenai  IMB

VIII.  REAL ESTATE INDONESIA

1.      Surat Keputusan No. 005/K/REI/DKI-JKT/95 tentang Ketentuan Dan Prosedure Penerimaan Anggota/Her-Registrasi Anggota REI DKI Jakarta.

C. PERMASALAHAN DI DALAM PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN.

Beberapa permasalahan yang serting   timbul di dalam pembangun perumahan       dan pemukimana

C.1. Dalam Proses penyediaan tanah.

- .Luas tanah yang diberikan dalam SIPPT tergantung kepada kebijakan pejabat yang berwenang.

- .Belum semua Kabupaten/Kotamadya memiliki Masterplan/Renca Induk serta detail plan/rencana rinci dari wilayahnya. Sehingga tidak ada kepastian menegnai perencanaan peruntukan suatu lokasi.

C.2. Dalam pembebsan tanah.

Perselisihan antara sesama perusahaan pengembang akibat belum ada perolehan izin lokasi dan izin pembebasan tanah oleh Pemerintah, Perusahan sudah  mulai membebaskan tanahnya..

-Ulah para calo/spekulan tanah/oknum lain yang mencari keuntungan

-Masalah kelengkapan surat-surat kepemilikan tanah dan keabsahannya.

-Masalah harga ganti rugi tanah yang   melebihi harga NJOP.

 -Masalah kantong-kantong tanah milik penduduk yang keberatan melepaskan tanah milik  kepada Pengembang.

   C.3. Dalam Proses Perolehan Hak Atas Tanah.

Dalam erangka permohonan hak atas tanah, dirasakan mnasih panjangnya prosedur yang harus ditempuh dan tidak ada kepastian jangka waktu penyelsaianya. Sehingga menimbulkan  biaya produksi yang tinggi.

   C.4. Dalam prmngurusan surat  izin/SIPPT.

 -  Pembebasan tanah sesuai yang ditentukan dalam izin lokasi tak dapat dipenuhi.

  -  Batas waktu izin lokasi habis masa berlakunya tetapi tidak diminta diperpanjang kembali.

-          Pembesan tanah masih terus dilakukan sedang bats waktu izin lokasi sudah habis.

-          Kewajiban pengembang untuk melapor setipa 3 bulan/ sebagaiman yang ditetapkna dalam SIPPT tidak dipenuhi.

-          Ketentuan dalam Izin Lokasi/ SIPPT tidak pernah dipenuhi

C. 5. Dalam  Hal Pendanan Untuk Pembangunan Perumahan  dan Pemukiman

   

-Pengadaan tanah dan pembangunan/kontruksi  perumahan  dan pemukiman pada umumnya  menggunakana  dana dari Bank  -bank Swasta/Pemerintah/loan dari luar negeri.

-Kreditur/Bank pada umumnya memberikan jaminan apabila  pihak Pengembang  dapat memberikan jaminan  berupa Sertifikat Tanah dan bukan Girik.

-Pengembang kesulitan dalan pemecehan sertifikat ke atas nama Pembeli (yang sudah lunas ) karena Sertifikat Induk dijaminkan ke Baank.

- Hampir 90 % calon pembeli  membeli rumah via KPR/Bank dan tidak cash. Sementara institusi “secondary morgate facility’ belum terbentuk. Sehingga Pemerintah  kesulitan menyediakan  dan subsidi rumah.

-  Konsumen terlambat  bayar dan membatalkan pembelian rumah ditengah jalan.

C.6.  KONSUMEN PERUMAHAN/VILLA/KAVELING.

Komplain-komplain konsumen perumahan yang mengadukan permasalahannya ke  Pengembang/REI/YLKI antara lain :

(a)    Keterlambatan serah terima rumah.

(b)   Pembangunan macet.

(c)    Penambahan biaya.

(d)   Keterlambatan penyerahan sertifikat rumah.

(e)    Konsumen meminta pengembalian uang.

(f)    Mutu bangunan.

(g)   Pembatalan sepihak oleh pengembang/konsumen

(h)   Keterlambatan PPJB dan AJB.

(i)     Perbedaan ukuran tanah dan bangunan.

(j)     Fasos dan fasum.

(k)   Perizinan.

(l)     Pengambilalihan rumah oleh pihak lain.

(m) Transaksi rumah fiktif.

(n)   Tanah bermasalah/sengketa.

(o)   Pemindaan kaveling secara sepihak.

(p)   Sistim keamanan

(q)   Pembangunan yang dikerjakan tidak sesuai dengan yang diiklankan.

(r)     Konsumen telah lunas tetapi bukti kepemilikan/sertifikat belum diserahkan.

(s)    Krisis moneter dijadikan alasan keterlambatan penyelesaian pembangunan.

(t)     Pengikatan jual beli rumah dibuat secara sepihak/ berdasarkan subjektifitas pengembang.

(u)   Pindah Kav/Vila/Rumah yang sudah dipesan konsumen

(v)     Renovasi oleh konsumen /  menyimpangi spesifikasi bangunan di SPJB.

D. KEBIJAKAN DARI PENGEMBANG/DEVELOPER PERUMAHAN.

D.1. PEDOMAN   PEMBUATAN “LEGAL DRAFT”SURAT PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI KAVELING/VILLA/RUMAHBERDASARKAN  UU  NO.4 TAHUN 1992 PERIHAL “PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN”JUNCTO SK MENPERA RI NO 09/KPTS/M/1995 TERTANGGAL 23 MEI 1995 PERIHAL PEDOMAN SURAT PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH JOPERATURAN PEMERINTAH RI No. 80  TAHUN  1999 TENTANG  KAWASAN SIAP BANGUN DAN LINGKUNGAN SIAP BANGUN YANG BERDIRI SENDIRI. 

I. Surat  Pesanan Pembelian Villa./STP

    - Lampiran : Skedula Cara Pembayaran Villa

II. Perjanjian  Pengikatan Jual Beli Villa

I.IA. Daftar  Isi -  Klausule   Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  Villa /SPJB.

1.      Pengertian  (Pasal  1 )

2.      Pengikatan Jual Beli Villa   (Pasal  2)

3.      Harga Jual  dan Cara Pembayaran  Villa (Pasal 3).

4.      Keterlambatan  Pembayaran  Villa (Pasal 4)

5.      Penyelesaian Pembangunan  Villa (Pasal 5)

6.      Penyerahan Fisik  Villa (Pasal 6)

7.      Masa Pemiliharaan Villa (Pasal 7)

8.      Pemutusan Oleh Pihak Kedua/Pembeli Villa ( Pasal 8)

9.      Penandatanganan Akta Jual Beli Villa (Pasal 9)

10.   Kewajiban Pihak Pertama/Pengembang (Pasal 10)

11.   Kewajiban Pihak Kedua (Pasal 11)

12.  Hak Pihak Pertama (Pasal 12)

13.  Hak Pihak Kedua (Pasal 13)

14.   Pernyataan dan Jaminan Pihak Pertama (Pasal 14)

15.  Pernyataan dan Jaminan Pihak Kedua (Pasal 15).

16.   Force Majeure (Pasal 16)

17.   Pengalihan Hak dan Kewajiban (Pasal 17)

18.  Penyelesaian Perselisihan Dan Domisili Hukum (Pasal 18)

19.  Pemberitahuan (Pasal 19)

20.  Ketentuan-ketentuan lain (Pasal 20)

I.IB. Daftar lampiran SPJB.

1.      Surat Persetujuan Komisaris Perusahaan Pengembang/Developer.

2.      Spesifikasi bangunan Villa, Biaya PPAT/Notaris,  Pemecahan Sertifikat HGB Induk, Biaya Administrasi  dan Pajak.

3.      Cara Pembayaran Villa .  

III.             Dokumen-dokumen Pendukung/Pelengkap  SPJB Villa

1.      SOMASI/WARNING LETTER Ke  Pihak Kedua/Pembeli Villa yang Wanprestasi/ Default/terlambat  bayar Villa dari   Manajer Keuangan Perusahaan.Pengembang.

1.1.  Surat Pemberitahuan Tanggal Jatuh Tempo Angsuran Pembyaran Villa.

1.2.  Surat Peringatan /Somatie I

1.3.  Surat Peringatan/Somatie II

1.4.   Surat Peringatan/Somatie Terakhir.

1.5.   Surat Pernyataan Pengakuan Hutang  dari  Pihak Kedua/Pembeli Villa atas butir 1.1. s/d 1.4 tersebut diatas  diserta  Sanski Pembatalan/Pemutusan  SPJB secara sepihak dari Pihak Pertama/Pengembang kepada Pihak Kedua/Pembeli yang Wan PRESTASI/Ingkar Janji/Default. Tanpa harus melalui Pengadilan Negeri ( Pasal 1266  juncto 1267 KUHPerdata).

2.      Perjanjian Tambahan/Addendum Atas  Perjanjian Pengikatan Untuk Jual Beli Villa  ( Pasal 20 SPJB Villa).

3.      Perjanjian Pengalihan Hak &  Kewajiban  Pihak Kedua/Pembeli Villa  atas SPJB Villa.

 A.Daftar Isi/Klausule :

1.    Pengalihan Hak dan Kewajiban (Pasal 1)

2.    Hak dan Resiko Atas Tagihan. (Pasal 2)

3.    Jaminan Pihak Pertama/Pengembang Mengenai  Hak dan Kewajiban. (Pasal 3)

4.    Ketentuan-ketentuan lain (Pasal 4)

4.      Perjanjian Pembatalan Atas Perjanjian Pengikatan Jual Beli Villa ( 1266 juncto 1267 BW/KUHPerdata).

5.      Surat Pernyataan Pindah Villa /Obyek Hukum atas SPJB yang sudah di TTD Pihak Kedua /Pembeli  Villa

6.       Surat Pernyataan  Renovasi Villa  atas  Spesifikasi Bangunan  Villa di SPJB yang sudah di TTD Pihak Kedua/Pembeli Villa.

7.      Berita Acara  Penyerahan Villa  / BAP.

A.    Daftar Isi/Klausule  BAP Villa.

1.      Definisi (Pasal 1)

2.      Penyerahan dan Penerimaan (Pasal 2)

3.      Pengalihan hak  Penguasaan dan Pemilikan (Pasal 3)

4.      Hal-hal lain (Pasal 4).

I.                   Surat Perintah Kerja Mengembangkan dan Mengelola Villa di Komplek Villa  Resort ________________”

II.                Perjanjian  Pengelolaan Villa

II.A. Daftar Isi/Klausle Perjanjian Pengelolaan Villa.

1. Ruang Lingkup  (Pasal 1)
2. Kewajiban Pihak Pertama/Pengembang  (Pasal 2)
3. Kewajiban Pihak Kedua/Pembeli Villa (Pasal 3)
4. Biaya Manajemen/Manajemen Fee (Pasal 4)
5. Jangka  Waktu (Pasal 5)
6. Jaminan (Pasal 6)
7. Fasilitas-fasilitas ( Pasal 7)
8. Sangsi  (Pasal 8)
9. Force majeure  (Pasal 9)
10.  Penyelesaian Perselisihan dan Domisili Hukum (Pasal 10)
11. Pemberitahuan (Pasal 11)
12. Ketentuan-ketentuan lain (Pasal 12).

I.                   Perjanjian Sewa Menyewa/Leasing Villa .

I.A. Daftar Isi/Klausule  Perjanjian Sewa Menyewa /LeasingVilla.

1. Definisi  (Pasal 1)
2. Ruang Lingkup (Pasal 2)
3. Kewajiban Pihak Pertama/Pengembang (Pasal 3).
4. Hak-hak Pihak Pertama (Pasal 4)
5. Kewajiban Pihak Kedua/Pemilik Villa (Pasal 5)
6. Hak-hak Pihak Kedua (Pasal 6)
7. Harga Sewa (Pasal 7)
8. Jangka Waktu (Pasal 8)
9. Pernyataan dan Jaminan dari Pihak Pertama (Pasal 9)
10. Pernyataan dan Jaminan Dari Pihak Kedua (Pasal 10)
11. Larangan (Pasal 11 )
12. Force majeure (Pasal 12)
13. Penyelesain Perselisihan dan Domisili Hukum (Pasal 13)
14. Pemberitahuan (Pasal 14).
15. Ketentuan-ketentuan lain (Pasal 15).

II.                Lampiran.

-Spesifikasi  Teknis Bangunan Villa Yang Disewakan

I. Surat  Pesanan Pembelian  Kaveling./STP

    - Lampiran : Skedula Cara Pembayaran Kaveling

II. Perjanjian  Pengikatan Jual Beli Kaveling

I.IA. Daftar  Isi -  Klausule   Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  Kaveling /SPJB.

1.      Pengertian  (Pasal  1 )

2.      Pengikatan Jual Beli  Kaveling  (Pasal  2)

3.      Harga Jual  dan Cara Pembayaran  Kaveling (Pasal 3).

4.      Keterlambatan  Pembayaran  Kaveling  (Pasal 4)

5.      Penyerahan  Fisik  Kaveling  (Pasal 5)

6.      Persyaratan Dalam Mendirikan Bangunan Diatas  Kaveling (Pasal 6)

7.       Pemutusan Oleh Pihak Kedua/Pembeli Kaveling (Pasal 7)

8.       Penandatanganan Akta Jual Beli  Kaveling (Pasal 8)

9.       Kewajiban Pihak Pertama/Pengembang (Pasal 9)

10.   Kewajiban Pihak Kedua (Pasal 10)

11.  Hak Pihak Pertama (Pasal 11)

12.  Hak Pihak Kedua (Pasal 12)

13.   Pernyataan dan Jaminan Pihak Pertama (Pasal 13)

14.  Pernyataan dan Jaminan Pihak Kedua (Pasal 14).

15.   Force Majeure (Pasal 15)

16.   Pengalihan Hak dan Kewajiban (Pasal 16)

17.  Penyelesaian Perselisihan Dan Domisili Hukum (Pasal 17)

18.  Pemberitahuan (Pasal 18)

19.  Ketentuan-ketentuan lain (Pasal 19)

I.IB. Daftar lampiran SPJB.

1.      Surat Persetujuan Komisaris Perusahaan Pengembang/Developer.

2.       Cara Pembayaran  Kaveling .  

IV.             Dokumen-dokumen Pendukung/Pelengkap  SPJB Kaveling

1.      SOMASI/WARNING LETTER Ke  Pihak Kedua/Pembeli Kaveling yang Wanprestasi/ Default/terlambat  bayar Kaveling dari   Manajer Keuangan Perusahaan.Pengembang.

1.1.  Surat Pemberitahuan Tanggal Jatuh Tempo Angsuran Pembyaran  Kaveling.

1.2.Surat Peringatan /Somatie I

1.3.Surat Peringatan/Somatie II

1.4. Surat Peringatan/Somatie Terakhir.

1.5. Surat Pernyataan Pengakuan Hutang  dari  Pihak Kedua/Pembeli Kaveling atas butir 1.1. s/d 1.4 tersebut diatas  diserta  Sanski Pembatalan/Pemutusan  SPJB secara sepihak dari Pihak Pertama/Pengembang kepada Pihak Kedua/Pembeli yang Wan PRESTASI/Ingkar Janji/Default. Tanpa harus melalui Pengadilan Negeri ( Pasal 1266  juncto 1267 KUHPerdata).

2.      Perjanjian Tambahan/Addendum Atas  Perjanjian Pengikatan Untuk Jual Beli  Kaveling ( Pasal 20 SPJB Kaveling).

3.      Perjanjian Pengalihan Hak &  Kewajiban  Pihak Kedua/Pembeli  Kaveling  atas SPJB  Kaveling.

 A.Daftar Isi/Klausule :

5.    Pengalihan Hak dan Kewajiban (Pasal 1)

6.    Hak dan Resiko Atas Tagihan. (Pasal 2)

7.    Jaminan Pihak Pertama/Pengembang Mengenai  Hak dan Kewajiban. (Pasal 3)

8.    Ketentuan-ketentuan lain (Pasal 4)

4.      Perjanjian Pembatalan Atas Perjanjian Pengikatan Jual Beli  Kaveling ( 1266 juncto 1267 BW/KUHPerdata).

5.      Surat Pernyataan Pindah  Kaveling /Obyek Hukum atas SPJB yang sudah di TTD Pihak Kedua /Pembeli  Kaveling.

6.      Berita Acara  Penyerahan  Kaveling  / BAP.

B.     Daftar Isi/Klausule  BAP  Kaveling

1.      Definisi (Pasal 1)

2.      Penyerahan dan Penerimaan (Pasal 2)

3.      Pengalihan hak  Penguasaan dan Pemilikan (Pasal 3)

4.      Hal-hal lain (Pasal 4).

D.2 MEMBUAT DAN MENANDATANGANI AKTA JUAL BEL RUMAH/VILLA/

        KAVELING.

        Setelah Konsumen membuat dan menandatangani dokumen  Berita Acara Penyerahan Rumah/Villa/Kaveling kemudian secara bersamaan ditindaklanjuti dengan membuat dan menandatangani Akta Jual Beli di hadapan  PPAT sesuai  PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Khusus untuk transaksi jual beli kaveling baru akan dibuat dan ditandatangani Akta Jual Beli dihadapan PPAT setelah pihak konsumen membangun rumah diatas Kaveling tersebut karena Pengembang dilarang menjual kaveling  tanpa bangunan diatasnya sesuai UU no. 4 tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman perumahan.

D..3.  SERTIFIKAT  RUMAH/VILLA/KAVELING

Sertifikat Rumah/Villa,IMB   serta  kunci rumah/Villa lengkap diserahkan pada saat pihak konsumen telah melunasi pembelian rumah/villa ke pihak Pengembang/ Bank pemberi fasilitas KPR  kecuali untuk  transaksi jual beli kaveling,

D.4.PERIJINAN YANG HARUS DIMILIKI ATAS NAMA PENGEMBANG.

1.      IZIN PRINSIP DARI WALIKOTA/BUPATI DATI II.

2.      SURAT IZIN LOKASI DARI KA. BPN DATI II.

3.      SURAT PELEPASAN HAK ATAS TANAH/SPH /AKTA JUAL BELI TANAH

4.      MILIK  NEGARA/MASYARAKAT.

5.      PERMOHONAN HAK ATAS TANAH NEGARA/SERTIFIKAT HGB INDUK

6.      PEMECAHAN SERTIFIKAT HGB INDUK ATAS NAMA PEMBELI/KONSUMEN SESUAI SITEPLAN/RENCANA TAPAK YANG TELAH MENDAPATKAN PERSETUJUAN TERTULIS DARI KANTOR BAPPEDA DATI II.

7.      IMB INDUK SESUAI DENGAN MASTERPLAN YANG TELAH MENDAPATKAN PERSETUJUAN DARI KANTOR BAPPEDA DATI II.

8.       PEMECAHAN IMB INDUK SESUAI DENGAN SITEPLAN/RENCANA TAPAK YANG TELAH MENDAPATKAN PERSETUJUAN TERTULIS DARI KANTOR BAPPEDA DATI II..

D.5 FASOS DAN FASUM.

(a)    Dokumen kerjasama antara Pengembang dengan  PT.Telkom/Persero mengenai pengadaan jaringan Telepon bagi kawasan pembangunan perumahan/villa/ka –

ling.

(b)   Dokumen kerjasama  antara Pengembang dengan PT.PLN/Persero mengenai pengadaan jaringan listrik   bagi kawasan pembangunan perumahan/villa/kaveling.

(c)    Dokumen kerjasama  antara Pengembang dengan PT. PAM mengenai pengadaan air bersih untuk kawasan pembangunan perumahan/villa/kaveling.

(d)   Dokumen serah terima Fasos dan Fasum dari Pihak Pengembang kepada Pemda DATI II sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

D.6. KERJASAMA ANTARA PENGEMBANG DAN BANK.

DOKUMEN  KERJASAMA ANTARA PIHAK   PENGEMBANG DENGAN  PIHAK BANK MENGENAI  PEMBERIAN  FASILITAS  KPR BERSUBSIDI DARI PEMERINTAH /KOMERSIAL BAGI PIHAK KONSUMEN PERUMA - HAN/VILLA/KAVELING.

D.7. KERJASAMA ANTARA PENGEMBANG DENGAN KONTRAKTOR.

DOKUMEN  KERJASAMA ANTARA PIHAK PENGEMBANG DENGAN KON-

TRAKTOR PEMBANGUN     PERUMAHAN/VILLA/KAVELING/FASOS DAN FASUM.

D.8. KERJASAMA ANTARA PENGEMBANG DENGAN BROKER AGEN PERU-

MAHAN/VILLA/KAVELING.

DOKUMEN KERJASAMA ANTARA PENGEMBANG DENGAN BOKER AGEN

UNTUK MEMBANTU MEMASARKAN PERUMAHAN/VILLA/KAVELING MILIK PENGEMBANG SERTA  MELAKUKAN PELATIHAN –“TRANSFER OF KNOWLEDGE & SKILL “  BAGI PIHAK MARKETING PERUSAHAN

PENGEMBANG

D.9.KERJASAMA PENGEMBANG DENGAN KONSULTAN HUKUM PROPERTI & REAL ESTATE  SERTA NOTARIS/ PPAT.

Kerjasama pihak pengembang dengan  Konsultan Hukum Properti & Real Estate serta Notaris/PPAT di dalam pembuatan Draft dokume-dokumen  Hukum .  Misalnya   Pengikatan dan akta jual beli rumah/villa/kaveling  serta  dukumen hukum lainya.

D.10. PENYELESAIAN PERSELISIHAN   HUKUM.

Penyelesaian  perselisihan hukum di dalam Pembangunan Perumahan dan  Pemu -  kiman. Misalnya antara   Konsumen dan Pengembang dapat dilakukan melalui :

      1..Lembaga  Peradilan Umum. Misalnya Pengadilan Negeri   sampai   dengan   Mahkamah Agung/Peninjauan Kembali; dan atau

      2. Lembaga  Alternatif Dispute Solution/ADR misalnya Negosiasi,Mediasi dan Arbitrase : BANI- Badan Arbitrase Nasional Indonesia. Atau    lebih dikenal sebagai lembaga penyelesain perselisihan  hukum diluar pengadilan –   legal dispute settlement out of court.

F.KESIMPULAN DAN SARAN

Berdasarkan urain tersebut diatas  dapat kita tarik kesimpulan dan Saran sebagai berikuit :

1. Perlu ada  kebijakan  kerjasama antara Pemerintah, Swasta dan Masyarakat konsumen  di dalam pembangunan Perumahan dan Pemukiman  berdasarkan prinsip yang saling menguntungkan semua  pihak. Dan ini membutuhkan  “political will” dan  “good will”  dari Pemerintah  selaku regulator dan fasilitator  yang ADIL di dalam menampung dinamika pelaku bisnis dan masyarakat konsumen yang sedang berkembang di dalam pembangunan perumahan dan pemukiman di era reformasi dan globalisasi ini. Misalnya dalam bentuk melahirkan produk-produk hukum  yang lebih kuat,adil dan menjamin kepastian hukum bagi semua  pihak yang terlibat di dalam pembangunan perumahan dan pemukiman. Dan seyogyanya produk-produk hukum tersebut disosialisasikan kepada masyarakat.
2. Pengadaan tanah merupakan  suatu yang sangat  sulit dan penting  di dalam Pembanguna  Perumahan dan Pemukiman. Oleh karena itu, Pemerintah  dapat  menfaatkan “lahan-lahan tidur”  milik pengembang yang ada di BPPN dalam bentuk “land Banking”.Misalnya  dengan cara kerjasama dengan pihak  swasta/investor asing guna membangun “land banking” sesuai peruntukannya.    
3. Pemerintah Daerah  di dalam mengeluarkan izin-izin agar  “one stop service” /tidak memakan waktu  terlalu lama dan terlalu membebani pihak  swasta/ investor asing. Sehingga dapat  mengurangi  biaya produksi dari Swasta/investor.
4. Konsumen  sebelum memtuskan membeli rumah, perlu memilih pengembang yang sehat dan bonafid. Misalnya  Perusahan Pengembang sudah “list” di Pasar Modal dan sudah mendapatkan ISO 9001.
5. Pengembang seyogyanya harus membaca dengan teliti dan dipenuhi setiap ketentuan yang tercantum di SIPPT/Izin Lokasi. Karena SIPPT sifatnya seperti Undang-undang Dasar.
6. Di dalam pembebasan tanah seyogyanya dilakukan secara langsung kepada  pemilik tanah, dimana  kelengkapan dan keabsahan surat-surat tanah tersebut harus diteliti keabsahannya. Dan hindari spekulan tanah/calo tanah/oknum lainnya.

7.  Pengembang di dalam membuat  draft Paket dokumen  Pengikatan Jual Beli  Rumah/Villa/Kaveling seyogyanya berpedman kepada UU Perumahan dan Pemukiman khususnya SKP Menpera RI No. 09/KPTS/M/1995 dan PP No.80 tahun 1999 tersebut diatas.

8.  Bukan masanya lagi konsumen perumahan dan pemukiman merasa takut untuk mengajukan komplain/”class action” kepada Pengembang atau Bank yang menyediakan fasilitas KPR yang “nakal” yang telah merugikan hak-hak mereka sesuai semangat UU Konsumen tersebut diatas.

                             ======= $$$$$$  ========

*) Magister Hukum Binis : Pemerhati Hukum Bisnis, Propertry dan Real Esate, Infrastrukture, Land dan Bisnis  Internasional